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案例十七 房产销售
作者:安盾财税法律研究院      2019-07-22

       位于某市的甲公司为增值税一般纳税人2019年2月21日将闲置办公楼对外出售并签订产权转移书据,取得价款5800万元(含税),不能提供评估价格。该办公楼系甲公司于2010年2月1日购入并投入使用,入账金额为3000万元(购房发票上注明的房屋购置原价为2880万元,契税完税凭证上注明的契税为120万元) 甲公司预计可使用20年,预计净残值率为5%,采用年限平均法计提折旧。甲公司销售办公楼选择简易计税方法计税。请运用财税法一体化方案,回答以下问题:

      税:甲公司销售办公楼应缴纳哪些税?交多少? (不考虑所得税)
      财:甲公司销售办公楼相关的账务处理?
      法:该交易至少应当考虑哪些法律因素?

      (税务)甲公司销售办公楼应缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税及印花税。各税种金额计算如下:

      (1)增值税:(5800-2880)(1+5%)×5%=139.05(万元)。

      (2)城市维护建设税:139.05×7%=9.73 (万元)。

      (3)教育费附加:139.05×3%=4.17(万元)。

      (4)地方教育附加:139.05×2%=2.78(万元)。

      (5)印花税:5800×0.05%=2.9(万元)。

      (6)土地增值税:403.61(万元)。计算过程如下:
            转让收入=5800-139.05=5660.95(万元);
      可扣除项目金额合计=(3000-120)×(1+5%×9)+(9.73+4.17+2.78+ 2.9+120)=4315.58(万元);       
      增值额=5660.95-4315.58=1345.37(万元);
      增值率=1345.37/4315.58=31.17%
      应缴纳土地增值税=1345.37×30%= 403.61(万元)。

      (财务)甲公司房产销售账务处理:
      借:固定资产清理   1717.5
      累计折旧        1282.5(3000×95%/20×9)
      贷:固定资产           3000

        借:银行存款       5800
      贷:固定资产清理       5660.95(5800-139.05)

           应交税费—简易计税  139.05
      借:固定资产清理   420.29
      贷:应交税费—应交城市维护建设税 9.73
                  —应交教育费附加     4.17
                  —应交地方教育费附加 2.78
                  —应交土地增值税     403.61

            (财务)甲公司房产销售账务处理:

              借:税金及附加     2.9
            贷:库存现金/银行存款      2.9

              借:固定资产清理   3523.16(5660.95-1717.5-420.29)
      贷:资产处置损益  3523.16

      (法务)该房产交易至少应当考虑《税法》、《合同法》、《物权法》等法律因素。

      一、增值税:

      1、根据《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)的规定:第八条 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的,应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则,不得扣除。

      上述凭证是指:

      (一)税务部门监制的发票。

      (二)法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书。

      (三)国家税务总局规定的其他凭证。

      因此,转让不动产,涉及扣除不动产购置原价或取得不动产作价的,不包含契税。

      二、土地增值税:

      1、财政部国家税务总局税[2016]43号《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》第三条、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

      2、纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。

      3、对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

      三、账务处理

      1、增值税采取简易征收的,按照《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》(财会〔2016〕22号)的规定,新增“应交税费——简易计税”科目处理,“简易计税”作为“应交税费”科目的二级明细科目,主要核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。

      2、印花税不需要计提,以前是通过“管理费用”科目核算,根据最新的会计政策(2016年财政部财会【2016】22号),通过“税金及附加”科目核算。企业缴纳印花税时,如果采取的是按期申报需要通过“应交税费”科目下核算;而如果是采用贴花的方式,则直接借记“税金及附加-印花税”,贷记“库存现金/银行存款”。实务中,按期申报的情况较少,一般采取贴花的方式,故本题的会计处理为:借:税金及附加  贷:库存现金/银行存款。

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