H股份有限公司（简称H公司）是一家境内上市公司，主要从事房地产开发、经营和销售。H公司于2016年1月立项开发某非普通标准住宅项目（含配套商铺和停车位）。该项目于2020年1月达到预售条件并取得商品房预售许可证。2020年一季度取得住宅预售合同金额50000万元（含税），全部一次性付款，网签备案尚未完成。其他资料如下：

1、自2020年1月至12月对该项目全款购房客户采用购房送积分的销售方式，每10元购房款送1个积分，每个积分价值人民币1元。所送积分可用于客户购买该项目产权车位或商铺时抵减购买款项。根据以往经验估计，有90%的客户会使用积分。假定购房送积分构成单项履约义务，且与商品房售价可单独区分。

2、该项目截止2020年3月31日完工进度为50%，并预计在2022年12月竣工并交付。

3、H公司预计毛利率15%，企业所得税税率25%，土地增值税预征率2%。假定不考虑除上述以外其他因素，不考虑除增值税、土地增值税和企业所得税以外的税费，根据上述资料回答下列问题：

 

财：计算H公司2020年一季度预售商品房、使用积分应分摊的金额及会计上应确认收入金额，并编制2020年一季度预售相关会计分录？

 

税：计算2020年一季度预交增值税、土地增值税和企业所得税？

 

法：商品房预售需要具备的条件？

 

 

解析人： 安盾独财研究员   杨征鹏

解析：

1.计算H公司2020年一季度预售商品房、使用积分应分摊的金额及会计上应确认收入金额，并编制2020年一季度预售相关会计分录。

房款与积分分配：

A、预计使用的积分金额：50000×90%÷10=4500（万元）；

B、商品房应分摊金额：50000×50000÷（50000+4500）=45871.56（万元）；

C、积分应分摊金额：50000×4500÷（50000+4500）=4128.44（万元）。

（2）因为商品房预售未达到收入确认条件，所以，会计上应确认的收入为零。

（3）预售相关会计分录：

借：银行存款    50000

贷：合同负债－－房款    45871.56

            －－积分    4128.55

 

2.计算2020年一季度应预交的增值税、土地增值税和企业所得税：

预交增值税：50000÷（1+5%）×3%=1428.57（万元）；

预交土地增值税：50000÷（1+5%）×2%=952.38（万元）；

预交企业所得税：50000÷（1+5%）×15%×25%=1785.71（万元）。

 

3、商品房预售需要具备的条件：

根据《城市商品房预售管理办法》第五条，商品房预售应当符合下列条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

 

4、提示：

（1）境内上市公司自2020年1月1日开始执行新收入准则；

（2）本案例为附额外购买选择权的商品销售，计算已尽量简化；

（3）除了考虑相关法规、准则外，还要考虑房地产行业的商业惯例和税收因素。比如：根据新收入准则，商品房销售可以考虑按时期确认收入条件，但是，现阶段企业仍按时点确认收入。

（4）注意资料中的隐含条件，比如：该项目为2016年4月30日前立项，为房地产老项目，企业一般会选择简易计税。